不動産投資とはアパートやマンションを購入し、購入した物件を賃貸したり、売却したりすることによって利益・収益を得る方法です。
バブル期の不動産投資は購入した不動産の値上がり、つまり売却利益を期待する投資でしたが、現在は購入した投資物件を賃貸して得られる家賃収入つまり運用利益を期待する不動産投資が主流です。
バブル崩壊後の不動産価格の下落率に比べ、賃貸相場の下落率が小さかったために、投資額に対する賃貸収入の割合が高くなり、現在、多くの金融商品利回りが低迷する中、10％前後の利回りが期待できる投資商品として不動産投資が注目を集めています。
不動産投資でよく使われる＜利回り○％＞とはどのように計算されているのかを説明いたします。
不動産投資では投資物件の物件価格（投資額）に対し年間の賃貸収入（1年間の家賃総収入）の割合で計算されます。
利回り＝（年間賃貸料÷物件価格）× 100
上記の計算式で求められる利回りが「表面利回り」や「単純利回り」と呼ばれ、一般的に不動産投資でよく使われています。また具体的に購入を検討される場合には「表面利回り」「単純利回り」ではなく運営に関する諸経費や購入時諸経費も含めて計算をした｢実質利回り」｢純利回り」で実際の運用プランを検討されることをおすすめします。
実質利回り＝｛（年間賃貸収入－年間諸経費（1））÷（購入代金＋購入諸経費（2））｝×100
年間諸経費（1） 固定資産税・修繕費･管理費・借入金利など運用に関する経費。
購入諸経費（2） 所有権移転登記費用・ローン関係費用・仲介手数料・
不動産取得税など購入時に物件代金以外に支払う諸経費。
アパートやマンションを購入して不動産投資をすると一体どんなメリットがあるのか簡単に説明致します。
私設年金として、公的年金のみに頼らない「個人年金」としてのマンション経営を。
5年ごとに行われている年金制度改革により、将来の公的年金給付額は削減されることが確実になっています。また、公的年金や企業年金、退職金に生命保険などの老後を保障するはずのものが不確実になり、世代を問わず将来への不安を感じる人の割合が急増しています。
また、「年金も払っているし、保険にも加入しているから老後も大丈夫」と思っている方も年金・保険の種類をちゃんと確認しておく必要があります。年金や保険には様々な種類があり、月額掛け金の違いだけでなく給付開始時期や終了時期など把握しておく必要があります。医療費の多くかかる 70 代以降になってから給付金額だけでは・・・などと後悔することになりかねません。
このように、年金や保険の種類や年代によって支給される金額（利回り）が流動的であるのに比べ、マンション経営による賃料収入の利回りの方が高い水準にあります。
また、地価が底値と言われている今こそ、マンション経営を始める絶好の機会です。
現金2000万円を貯金、またはマンションを購入した場合
マンション経営は、個人負担の少ない生命保険です。
住宅ローンを利用しマンションを購入すると、団体信用生命保険に加入するため、返済中に万一のことがあった場合には支払残債が保険で返済されます。しかも、この団体信用生命保険は、一般的には年齢による保険掛け金の違いがなく、通常の生命保険に比べ、掛け金が安く設定されています。また、残されたご家族には、ローンのなくなったマンションが残り、毎月安定した家賃収入も確保されます。もちろん、売却して現金にかえた場合には、通常の生命保険がわりにもなります 。
団体信用生命保険とは、住宅ローンなどの利用者にかける生命保険です。被保険者（マンション購入者）が死亡したり、高度障害状態になった場合、その時点のローン残高と同額の保険金が支払われることによって、被保険者の債務を消滅させることを目的とした保険です。これによって、安心してマンション経営ができるわけです 。
通常の生命保険と団体信用生命保険の比較例
他の金融商品と比べ高い利回りが実現できます。
大手銀行の定期預金や生命保険が超低金利水準の中にあって、 金融商品で資産形成することは非常に困難な時代になりました。
株や他の様々な金融商品の場合は、利回りの高いものには 大抵高いリスクがともないます。それに比べ、マンション経営は 抜群の投資効率となっています。
さらに土地を厳選するなどの リスク回避により、安定的に資産形成ができます。また、マンション経営・マンション投資は少額の資金から始めることができるのでリスクが低く、専門知識がなくても始められる効果的な資産運用方法です。
大手都銀とマンション経営の年間利回り比較例
必要経費による所得税・住民税の節税効果も可能です。
サラリーマンなど給与所得者の方にぜひ考えていただきたいのが、節税効果の高さです。マンションを購入して賃貸に出すと、税務上様々な必要経費が認められます。住宅ローンの利子や減価償却費、管理費固定資産税などがそうです。マンション経営を始めると、税務署が「不動産の賃貸事業」をしているとみなし、上記の必要経費が認められます。この必要経費を家賃収入から差し引くとほとんどのケースで赤字申告になるため、所得税や住民税が大幅に減税されます。必要経費の中で、実際に出費を伴わない減価償却費を活用するのがポイントです。
現金と比べなんと約1/4の評価。相続税対策としても有効です。
相続税が発生した場合、現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価に対して課税されます。その評価は建物の場合で約50～60％、土地は公示価格の80％となっています。第三者に建物を貸している場合、評価額はさらに30％の控除が可能となり、現金の約1/4の評価となるので相続対策としては有効な手法の1つと言えます。
不動産“投資”と呼ばれるようにアパート・マンション投資にも投資金額に対する家賃収入という利益を得るためのリスクがあります。ここでは不動産投資についてのリスクをご説明します。
空室率と家賃滞納者
不動産投資用に購入したアパート・マンションが常に満室で入居者が退室してすぐに次の入居者が見つかる保証はありません。仮に満室でも家賃滞納者が居れば回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた運用利回りを確保できないことになります。
老朽化と修繕
購入したアパートやマンションも年々老朽化していきますし、入居者募集の観点からも常に最良の状態を維持していくための費用が発生します。時として不具合が生じ予想外の修繕や補修費用がかさむ場合があります。
低換金性
購入した投資物件を「すぐに現金化したい」としても定期預金を解約して現金化するようにはいきません。実際に買い手が見つからないと売却して現金化することが出来ないのです。買い手もすぐに見つかるか、どのくらいの期間で見つかるのかは予測できません。
キャピタルロス
不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をするケースつまりキャピタルロスを生じる場合もあることを考慮する必要があります。
金利上昇
低金利時にローンを組んで投資用物件購入した場合、金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。
建物消費税（建物相当分×5％）
購入代金の内、土地相当分には消費税が掛かりませんが、建物相当分には消費税5％が課税されます。
仲介手数料（投資物件購入代金×3％＋消費税）
物件を斡旋した不動産業者に支払う法廷手数料で購入代金の3％＋6万円。 これに消費税5％が課税されます。斡旋する業者が自ら投資物件の売主の場合には仲介手数料は発生しません。
（例）物件価格 6,000万円の売りアパートの場合
（1）物件価格中 土地相当分 3,000万円
建物相当分 3,000万円
（2）建物消費税5％ 3,000万円×0.05＝150万円
（3）仲介手数料（ 6,000万円×0.03）＋6万円＝186万円
これに消費税5％が加算されますので 186万円×1.05＝195万3千円
（1）＋（2）＋（3）＝ 合計 6,345万3千円 と計算されます。
印紙税
日常の経済取引等に関連して作成される各種の文書のうち、印紙税法に規定する特定の文書（不動産売買契約書、金銭消費賃貸契約書＜ローン契約書＞等）を課税対象とし、その課税文書を作成した人が定められた額の収入印紙を貼り付け、これに消印する方法により納付する税金です。
不動産登記費用
購入した投資用物件の所有権をオーナーに移転する為の費用です。一般的に不動産登記費用とは登録免許税と司法書士への報酬です。
ローン事務手数料
購入時にローンを組まれる場合に必要になります。ローン取扱金融機関に支払います。金額は金融機関によって異なります。
ローン保証料
ローンを組む際の保証人に変わる制度でローンを組んだ方が万が一返済できない状態になった場合にローン保証会社が債務者に代わり残りの債務を弁済するための保証金。
団体信用生命保険
ローンを組んだオーナーが死亡や高度障害になった場合に残ったローンを保険でカバーする為の費用で、毎月返済されるローンの金利部分に含まれていることが多いですが、金融機関によって異なります。
火災保険
購入した物件が万が一火災になった時に保証する保険です。 また地震による被害を補償する地震保険もありますが、契約内容は保険契約により様々です。
不動産取得税
不動産取得時に1度だけ掛かる税金です。納入については購入後に通知が届きますので忘れずにご用意下さい。
固定資産税日割り分
固定資産税は1月1日付けの所有者に対して請求されますので、物件を購入された年の1月1日を起算日とし所有権移転の日までの固定資産税を売主、それ以後を買主が負担することになっています。
＜ランニングコスト＞
ローン返済 ：ローンを組んで購入した場合の元金・利息の毎月の支払い。
建物管理費 ：購入した建物の日常管理や消耗品の交換・点検など。
修繕費・修繕積立金 ：購入した建物のリフォーム・建替え費用やその積立金。
固定資産税 ：不動産を取得することで賦課される税金。
